Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Цену продаваемой комнаты можно определить путем проведения сравнительного анализа цен на комнаты в коммунальных квартирах в том же районе или с помощью оценщика.
Продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
В извещении должны быть указаны предмет продажи - комната, ее характеристики, цена продажи. Также в извещении могут быть указаны порядок расчетов, сроки передачи имущества и т.д. (п. 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Приложения к Письму ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3).
Извещение может быть вручено каждому собственнику лично под подпись, направлено по почте или передано через нотариуса (п. 2.3 Приложения к Письму ФНП № 1033/03-16-3).
Продать комнату в коммунальной квартире любому лицу можно, если остальные участники долевой собственности не приобретут комнату в течение месяца со дня извещения. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой комнаты, такая комната может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами и не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением, в частности, подлежащих нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161, пп. 2 п. 2 ст. 163, ст. 550 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ):
Комната передается продавцом и принимается покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы в Росреестр представляются нотариусом, если стороны сделки не возражают против этого и в ЕГРН отсутствует запись о заявлении о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (ст. 15, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ; п. 2 Письма Минэкономразвития России от 26.03.2019 № ОГ-Д23-2744).
С заявлением о государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора может обратиться любая сторона сделки. Если сделка совершена в простой письменной форме, обратиться с заявлением о государственной регистрации должны обе стороны сделки (п. п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в установленном порядке в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину (ч. 3 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17 Закона № 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).
Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав, а в случае подачи документов через МФЦ - пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается со дня получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона № 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).
Если продаваемая комната находилась в собственности менее установленного минимального срока, по общему правилу продавец обязан представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (за исключением некоторых случаев) (п. 6 ст. 210, п. п. 1 - 4 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 1 п. 1 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
